항상 최악을 생각하자 (ft. 롯데리츠)

금리인상 + 레고랜드 사태가 겹쳐서 리츠의 하락세가 이어지고 있다. 리츠가 맞나? 싶을 정도로 주가 방어가 안된다. 방어용으로 포트폴리오를 구성시켜 뒀더니 제 역할을 못하는.. 내가 보유하고 있는 종목 중에는 롯데리츠가 가장 시원하게 하락중이다. 무려 -25%. 유증때도 참여했었는데 이리 배신을 때리다니. 오래 전 포스팅에 2022년 롯데리츠 예상 주가가 6천원정도 될거라 했는데 6천원 찍자마자 쭉쭉 하락하고 있다. 투자인생 중 이정도의 금리인상은 처음 맞아봐서 금리 인상에 리츠가 이렇게 취약하구나~ 하며 교육비를 제대로 내고 있다. 

 

이미 엎어진 물은 주서담을 수는 없고, 최악을 생각하고 대비해야 겠다는 생각이 들었다. 앞으로 어떻게 대응해야 하나, 롯데리츠의 주가는 얼마나 더 빠질까 감히 예측해봤다. 이번에 발표된 차입금 현황을 보면 4800억 가량을 3개월 변동금리로 빌렸다. 이자는 주석에 아주 작게 달아놨는데.. 2000억원 6.2%, 2800억원 4.88%다. 기존에 1.5~2.5% 가량에 빌리던 돈에 비하면 3~4% 증가하고 있다. 

롯데리츠 IR자료

 

5천억원의 3~4%에 해당하는 이자비용은 분기당 75~100억원가량. 이는 7기 배당가능 금액 397억원의 18~25%에 해당한다. 물론 물가상승에 연동한 임대료 상승분이 있을 수 있으나 배당 감소는 불가피하다는 소리가 된다. 만약 지금보다 배당이 18~25% 감소하게 된다면 지난 2기 배당금 322원(163원 + 159원)은 257~241원으로 줄어든다. 평균 배당수익률 6%로 주가를 환산하게 되면 4400~4025원. (최악을 가정코자 임대료 상승분 반영 안됨)

롯데리츠 IR자료

문제는 2023년 3월 만기로 다가오는 4580억원이다. 얘도 지금은 2%로 자금을 조달하고 있지만, 한 3~4%가량 증가할 것으로 보이기 때문이다. 그럼 지금보다 배당은 30%이상 감소할 가능성이 존재하고, 30% 감소하였을때 주가는 3750원 (배당수익률 6%가정), 40% 감소하면 3220원까지 떨어질 수 있다. 여기에 패닉셀 + 추가 금리상승까지 이뤄지면 더 떨어질 수도 있겠지만 어느정도 하방 마지노선이라 생각된다. 

 

앞으로의 금리향방이 중요할 것 같다. 이 상태로 계속된다면 진짜 이러다 다~죽어 할지도..